Tin Tức

Thuế khi mua nhà ở Mỹ

Địa phương nào ở Mỹ cũng chịu chi phối bởi 2 luật thuế: Liên bang và tiểu bang.

Trước hết, phải xác định là khi mua một bất động sản nhà ở lẫn thương mại, người mua không phải trả thuế mua bán chuyển nhượng. Không có  chuyện mua bằng tiền mặt thì trả thuế cao hơn. Người mua, thông thường chỉ phải trả các loại lệ phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (escrow). Các loại lệ phí này ít thôi, trung bình khoảng 1.500 USD nếu mua căn nhà khoảng 300.000 USD (0,5% giá bán). Tuy nhiên, nếu mua bằng tiền vay ngân hàng, người vay sẽ phải chịu một khoản phí tiền vay khá cao, khoảng 2-4% trên tổng số tiền vay.

Ở California, mức thuế bất động sản trung bình khoảng 1,2% mỗi năm tính trên giá trị của tài sản, thường là dựa vào giá mua. Khi quyết định mua một bất động sản ở Mỹ, bạn nên hỏi chuyên viên địa ốc của mình về các thông tin này. Lưu ý rằng, thuế bất động sản áp dụng hằng năm trên tất cả loại bất động sản, bất kể có được sử dụng hay không. Nếu người chủ không đóng, nợ thuế cộng với lãi suất sẽ bị gán vào tài sản và sẽ bị thu hồi khi tài sản đó chuyển nhượng.

Trong các khoản chi phí cố định phải đóng hằng năm, còn có khoản phí phục vụ công cộng như đổ rác, quét dọn đường sá, gọi là ultility bill. Khoản phí này trung bình khoảng 60-80 USD cho một căn nhà (nếu căn hộ chung cư thì rẻ hơn).

Nói chung, một căn nhà trị giá 300.000 USD ở Mỹ, phải chịu một khoản thuế và phí cố định hằng tháng trung bình khoảng 400 USD, cho dù bạn có sử dụng hay không. Mức thuế này cũng áp dụng tương tự đối với các loại bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, cửa hàng, khách sạn, cư xá cho thuê… Nếu bạn cho thuê căn nhà này thì hằng năm sẽ phải đóng thuế lợi tức. Thuế lợi tức liên bang lẫn tiểu bang vào khoảng từ 12-20% lợi nhuận ròng (Net Income, tức là tiền thuê nhà trừ cho tất cả chi phí). Nếu bạn mua nhà nhưng không cho thuê, căn nhà không tạo ra thu nhập thì bạn không phải chịu khoản thuế này. Nếu bạn vay tiền ngân hàng, thì lãi suất tiền vay sẽ được trừ vào lợi nhuận thu được; do đó số tiền đóng thuế sẽ thấp hơn.

Về thuế đối với người bán nhà, như tôi đã nói, người mua không phải đóng thuế khi chuyển nhượng; nhưng người bán, ngoài chi phí thủ tục khoảng 0,5% trên giá bán, sẽ còn phải đóng khoản thuế lợi tức, nếu như có lãi. Người Mỹ không bị giữ lại 10% nhưng họ sẽ phải khai và đóng khoản thuế này trong kỳ khai thuế hằng năm.

Người Mỹ đều có thể tránh được thuế lợi tức này nếu họ chứng minh nhà bán là nhà nhằm mục đích cư ngụ. Một đạo luật thuế bổ sung cho phép một cặp vợ chồng người Mỹ, khi bán một căn nhà vốn được sử dụng như nhà ở, sẽ được miễn thuế khoản lợi nhuận ròng từ 500.000 USD trở xuống. Tiêu chuẩn để được xem một căn hộ như nhà ở là chủ nhà từng cư ngụ tại đây 2 năm trong vòng 5 năm trước khi bán.

Một số thủ tục pháp lý khi mua nhà ở Mỹ

Người nước ngoài hay người Việt mua nhà ở Mỹ đều phải thực hiện những thủ tục pháp lý như sau:

• Văn kiện ràng buộc (binder): Được thiết lập ngay khi người mua và người bán thương lượng xong giá cả. Đây là hợp đồng đầu tiên trước ngày chính thức đóng hồ sơ mua bán nhà. Văn kiện này bao gồm địa chỉ ngôi nhà, tên 2 bên mua bán, giá bán thoả thuận cùng với nguồn tài trợ cho vay tiền khác,… Thời hạn của văn kiện ràng buộc từ lúc người mua viết chi phiếu đóng tiền cọc cho tới ngày thực sự ký kết đóng hồ sơ thường kéo dài từ 30-90 ngày. (Theo Hiệp hội Quốc gia Các nhà bất động sản Mỹ (NAR))
• Hồ sơ mua bán nhà (closing sale contract): Được thiết lập tại một công ty lập văn tự (title company) – Công ty làm hồ sơ mua bán nhà đất tại Mỹ. Hồ sơ này gồm có mọi giấy tờ liên quan đến người mua, thông tin người bán, hợp đồng mua nhà ở mỹ, các loại giấy chứng nhận cần thiết. Đây là hồ sơ dùng để trao đổi và ký kết giữa 2 bên dưới sự chứng kiến của luật sư 2 bên mua bán.
• Ðiều khoản xác nhận chuyển chủ quyền sẽ giúp người mua nhà ở mỹ lấy được một bản báo cáo về lịch sử chủ quyền (title report) của ngôi nhà. Người mua cần phải đọc kỹ lịch sử chủ quyền ngôi nhà, tốt hơn hết nên nhờ một luật sư chuyên môn về Luật Tài Sản và Ðịa Ốc xem xét kỹ để truy ra những vấn đề có thể khiến ngôi nhà vướng vào những rắc rối; người mua phải biết chắc chắn mình bỏ một món tiền lớn để mua lấy một ngôi nhà có giá trị tương đương.
• Để đảm bảo cho mọi nguy cơ có thể xảy ra đối với ngôi nhà, người mua nhà ở mỹ cần phải mua bảo hiểm liên đới (liability insurance) và bảo hiểm văn tự. Đây chính là cách mua nhà ở Mỹ an toàn và đảm bảo không xảy ra những rủi ro trong tương lai.